Verhandlungstermin am 17. Januar 2020 in Sachen V ZR 33/19 (Ersatz „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht?) um 9.00 Uhr

Verhandlungstermin am 17. Januar 2020 in Sachen V ZR 33/19 (Ersatz „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht?) um 9.00 Uhr

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Mitteilung der Pressestelle


Nr. 155/2019

Verhandlungstermin am 17. Januar 2020 in Sachen

V ZR 33/19 (Ersatz „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten

im Kaufrecht?) um 9.00 Uhr

Der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem die Käufer einer Eigentumswohnung von dem Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung verlangen und ihre Forderung anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten berechnen.

Sachverhalt:

Die Kläger erwarben von dem Beklagten im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag heißt es: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben.“ Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer der Kläger auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung aufforderten. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Kläger durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden, als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Mit der Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 12.312,90 €; ferner soll festgestellt werden, dass der Beklagte weitere Schäden ersetzen muss.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 7.972,68 € verurteilt und dem Feststellungsantrag stattgegeben; dabei hat es die Forderung, soweit sie Schäden am Gemeinschaftseigentum betrifft, auf den Kostenanteil der Kläger beschränkt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der Revision, die das Oberlandesgericht im Hinblick auf die Schadensberechnung anhand „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten zugelassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage insgesamt erreichen.

Das Oberlandesgericht legt den notariellen Vertrag dahingehend aus, dass der Beklagte im Hinblick auf den Feuchtigkeitsmangel keine werkvertragliche Verpflichtung übernommen habe, sondern nach den Regeln des Kaufrechts haften solle. Diese ausdrücklich geregelte Einstandspflicht des Verkäufers werde von dem allgemeinen Haftungsausschluss nicht erfasst. Infolgedessen könnten die Kläger die für die Beseitigung der Feuchtigkeit erforderlichen Mängelbeseitigungskosten als „kleinen Schadensersatz“ (also unter Festhalten an dem Kaufvertrag im Übrigen) gemäß § 437 Nr. 3 iVm § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB verlangen; nur soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen sei, beschränke sich die Ersatzpflicht des Beklagten auf den Kostenanteil der Kläger.

Die Kosten der Mängelbeseitigung könnten die Kläger von dem Beklagten verlangen, obwohl sie den Schaden bislang nicht behoben hätten. Allerdings hänge der Ersatz von Mängelbeseitigungskosten im Werkvertragsrecht nach der neuesten Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 ff.) davon ab, dass diese Kosten tatsächlich aufgewendet worden seien. Für das Kaufrecht sei dem jedoch nicht zu folgen, sondern an der bisherigen Rechtsprechung des V. Zivilsenats zum Immobilienkauf festzuhalten (u.a. BGH, Urteil vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 31). Da der Käufer – anders als der Besteller im Werkvertragsrecht – keinen Vorschuss von seinem Vertragspartner verlangen könne, müsse er seinen Schaden anhand der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten berechnen können; andernfalls werde er dazu gezwungen, erhebliche Kosten vorzufinanzieren.

Der Beklagte wendet dagegen ein, dass der Ersatz „fiktiver“ Mängelbeseitigungskosten bei Sachmängeln gekaufter Immobilien zu einer Überkompensation und einer ungerechtfertigten Bereicherung des Käufers führen könne. Diese Gesichtspunkte, die den VII. Zivilsenat zu seiner auf werkvertragliche Baumängel bezogenen Rechtsprechungsänderung bewogen hätten, müssten im Kaufrecht gleichermaßen berücksichtigt werden, indem das kaufrechtliche Schadensersatzrecht stärker als bisher an den tatsächlichen Dispositionen des Käufers ausgerichtet werde.

Die Kläger halten dem entgegen, der Schadensersatzanspruch kompensiere lediglich, dass der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt habe. Der Wert der ausgebliebenen Leistung werde durch die Mängelbeseitigungskosten zutreffend abgebildet. Ein Verkäufer, der die ihm gesetzte Nacherfüllungsfrist untätig verstreichen lasse, sei zudem nicht schutzwürdig. Sie regen im Übrigen an, ggf. den Großen Senat für Zivilsachen (§ 132 Abs. 2 GVG) mit der Rechtsfrage zu befassen, da allgemeine Grundsätze des Schadensersatzrechts und damit auch die Rechtsprechung weiterer Zivilsenate betroffen seien.

Vorinstanzen:

LG Krefeld – Urteil vom 29. November 2017 – 2 O 143/17

OLG Düsseldorf – Urteil vom 15. Januar 2019 – I-24 U 202/17

Maßgebliche Normen lauten:

§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (…)

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (…)

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

§ 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.nach § 439 Nacherfüllung verlangen,

2.nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und

3.nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

§ 634 BGB Rechte des Bestellers bei Mängeln

Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.nach § 635 Nacherfüllung verlangen,

2.nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

3.nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 638 die Vergütung mindern und

4.nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Karlsruhe, den 3. Dezember 2019

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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